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La Messa a Reddito dell'ImmobileMettere a reddito un immobile significa stipulare contratti di locazione per ricevere mensilmente un affitto.

Il rendimento di un contratto di locazione è certo molto interessante ma non va dimenticato che l’investimento immobiliare si rivaluta nel tempo e questo rappresenta senza dubbio il rendimento più interessante.

AFFITTANZE (Renting)

Se si intende mettere a reddito l’appartamento acquistato, concedendolo in locazione, esistono due tipi di contratti d’affitto: Long-Term e Short Term.

Per affitti Long-Term si intendono quelli di durata superiore a 6 mesi e 1 giorno. Gli affitti Short-Term sono invece quelli che, a partire da un singolo giorno, si estendono fino ad un massimo di 6 mesi. Gli affitti Short-Term hanno come requisito fondamentale che il piano regolatore della città (Zoning) e il regolamento di condominio consentano espressamente questa pratica, altrimenti illegale e sanzionata pesantemente dal comune (City).

Oggi, mediante piattaforme di ricerca come AirBnb, Homeaway, Expedia e Booking, è molto diffusa la pratica di trovare appartamenti in affitto per brevi periodi e l’area di Miami è una delle destinazioni più celebri sul piano turistico e commerciale.

Il nostro team di Property Management può provvedere:

  1. alla definizione del canone di affitto attraverso attraverso un’analisi di mercato delle proprietà similari nell’area;
  2. alla ricerca di un inquilino (tenant) con buone referenze, che verranno vagliate  facendo uno screening accurato (criminal e credit report).
  3. al check-in dell’inquilino, informandolo sul funzionamento degli apparati nell’appartamento e nel condominio e al suo check-out, verificando che l’appartamento sia lasciato nelle condizioni in cui è stato consegnato e addebitando gli eventuali danni arrecati.

Con un costo mensile molto contenuto possiamo inoltre provvedere:

  1. all’incasso dei canoni di affitto e in caso di insolvenza ad avviare le pratiche di sfratto (eviction);
  2. alla verifica periodica dello stato d’uso dell’appartamento;
  3. alla manutenzione ordinaria e alle eventuali riparazioni;
  4. al pagamento delle spese condominiali e delle tasse, con intervento in caso di problematiche;
  5. all’invio di un report trimestrale al proprietario;
  6. alla preparazione di un report annuale da consegnare alla fine dell’anno al commercialista (CPA – Certified Public Accountant) per la dichiarazione dei redditi (Tax Return).

AFFITTARE IL PROPRIO APPARTAMENTO E’ FACILE E SICURO

Il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale generalmente di 2 mensilità (security deposit e last month) e da un canone di affitto anticipato.

Entro il 5 di ogni mese l’inquilino deve provvedere al pagamento dell’affitto, pena il pagamento di una penale (late fee) di 50/75 dollari.

Se il pagamento non viene ricevuto si invia all’inquilino una lettera di termine (Three Days Notice), che impone il pagamento entro 3 giorni, o si procederà ad avviare la pratica di sfratto (eviction).

Se anche la Three Days Notice non porta risultati si procede alla pratica di eviction con un avvocato. Questa procedura consente, in 30/45 giorni, di ottenere l’autorizzazione da parte del tribunale a procedere allo sfratto.

Se l’inquilino non sgombera spontaneamente, lo sceriffo provvede allo sgombero coatto, recandosi personalmente con due assistenti all’appartamento dove costringerà l’inquilino ad uscire e autorizzerà il Property Manager a sostituire la serratura. Questa pratica di sfratto avviene in meno di un’ora.

Una eviction è molto temuta dagli inquilini perché rovina il loro credito, cosa che negli USA rende difficile qualsiasi acquisto e quasi impossibile ottenere un altro appartamento in affitto.

Tutte le spese sostenute saranno addebitate all’inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all’immobile o al suo arredo, trattenendoli dal deposito cauzionale.

Inoltre, tutti i portali dedicati alla ricerca di immobili in affitto con formula Short-Term includono forme di garanzia che tutelano i proprietari da fattori dipendenti dall’inquilino come:
no-show (l’inquilino non si presenta): un deposito cauzionale viene comunque garantito al proprietario;
danni arrecati al termine della permanenza dell’inquilino: i siti dispongono di assicurazione e deposito cauzionale;
l’inquilino non libera l’immobile alla data prevista: i siti dispongono delle carte di credito dell’inquilino e vi addebitano i costi.

TASSAZIONE E RIVALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

Negli Stati Uniti, grazie alle vantaggiose agevolazioni fiscali, la tassazione sul rendimento degli affitti è nulla o molto piccola. Per informazioni più dettagliate, potete rivolgervi al nostro staff qualificato.
Al momento della vendita dell’immobile si versa la Long Term Capital Gain Tax che, per semplicità, dopo un anno di proprietà del bene, si aggira sul 20% del guadagno realizzato fra vendita e acquisto, considerando tutte le spese sostenute. Nel caso si venda una proprietà per acquisirne un’altra, la tassa non si paga ma si posticipa al momento in cui la seconda proprietà sarà venduta.