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Gli Stati Uniti hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche.

Ora il cambio col Dollaro è ancora favorevole all’Euro.

Tutte le operazioni necessarie all’acquisto possono essere compiute dall’Italia.

I contratti di affitto sono essenzialmente di due tipi: Long term e Short term.
Long term: sono contratti generalmente di durata annuale, con due mesi di deposito cauzionale e in caso di morosità dell’inquilino, lo sceriffo provvede allo sgombero dei locali in 20-30 giorni.
Short term: sono contratti generalmente mensili e/o settimanali, che consentono la pressoché totale disponibilità dell’appartamento da parte del proprietario per uso personale. La controindicazione è che l’immobile deve essere completamente arredato e il tutto si usura molto più velocemente.
La gestione delle affittanze viene effettuata a totale cura del Property Manager, dietro corresponsione di un ragionevole compenso.

In Florida tutti gli appartamenti sono venduti con l’arredamento completo delle cucine e dei bagni. Tutti gli appartamenti sono provvisti di aria condizionata e di closet (armadio a muro o cabina armadio). E la Città controlla assiduamente che le ristrutturazioni siano fatte seguendo rigorosi codici di sicurezza e di robustezza.

LA SCELTA DELL’APPARTAMENTO

Prima di tutto: piccolo o grande condominio?

piccoli condomini sono tipicamente palazzine di pregio situate nell’ Art Deco District di Miami Beach. Quest’area è protetta da un vincolo simile a quello della nostra Sovrintendenza ai Beni Culturali (Historic Preservation Board), che non consente modifiche esterne, se non per motivi di sicurezza. In quest’area non c’è pericolo di vedere sorgere grattacieli concorrenziali. Stiamo parlando della zona più bella del centro di Miami Beach, compresa tra Lincoln Road e Ocean Drive, che costeggia il mare.

grandi condomini si trovano a Miami o a Miami Beach lungo la costa e offrono numerosi servizi (amenities) come piscina, parcheggio, palestra, security 24 ore, reception etc, che li rendono più eleganti e confortevoli; per questo richiedono spese condominiali più alte di quelli piccoli.

IL DATABASE DI TUTTI GLI IMMOBILI DISPONIBILI

Diversamente che in Italia, qui non è necessario rivolgersi a decine di agenzie immobiliari per visionare appartamenti diversi. Infatti tutti gli immobili in vendita sono inseriti in un database a disposizione esclusiva di tutti gli agenti immobiliari. Quindi, contattandone uno, avrete in realtà a disposizione non solo i suoi appartamenti ma tutti gli appartamenti disponibili sul mercato. Per aiutare nella scelta dell’appartamento giusto, cerchiamo di selezionare immobili dei quali conosciamo la provenienza e nei quali il mix prezzo, qualità e rendimento, sia al livello migliore.

COME SI EFFETTUA IL PAGAMENTO DI UN APPARTAMENTO

Per effettuare un investimento immobiliare negli Stati Uniti, si trasferisce il denaro per l’acquisto direttamente nell’ escrow account (conto corrente garantito) del Closing Agent, un avvocato che svolge più o meno le stesse funzioni di un notaio in Italia. La decisione di intestare l’appartamento ad una persona fisica o ad una Società dipende dalle situazioni personali dell’acquirente, che vanno valutate di volta in volta con il nostro staff di consulenti.

ATTO PRELIMINARE E CONTRATTO D’ACQUISTO (Sale and Purchase Agreement)

Una volta identificato l’immobile che si intende acquistare, va sottoscritto un compromesso di acquisto (Sale and Purchase Agreement) che identifica il bene e riporta le condizioni di acquisto e di pagamento.

Se si compra una proprietà già ultimata, è sufficiente versare un acconto del 10% nell’ escrow account (conto garantito) del Closing Agent e il saldo verrà effettuato al rogito (closing). Unitamente al contratto d’acquisto l’acquirente riceve una copia dei “condo docs” (documenti condominiali) che contengono il regolamento condominiale, le caratteristiche del palazzo e la descrizione delle sue strutture fondamentali. Per firmare un contratto di acquisto, non occorre essere negli Stati Uniti: lo si può fare ricevendo e rispedendo i documenti per email o via fax. Una volta che il venditore avrà siglato a sua volta il Sale & Purchase Agreement, il contratto sarà effettivo.

Se si compra “sulla carta”, cioè nell’ambito di un progetto in costruzione, le regole cambiano da progetto a progetto. Il nostro staff di consulenti vi assisterà nel pianificare questo tipo di intervento.

ROGITO (Closing)

Come già esposto e diversamente da quanto accade in Italia, è il Closing Agent (corrispondente al nostro notaio) che riceve su un apposito conto corrente il denaro per effettuare i pagamenti al venditore, versare le tasse legate all’acquisto, pagare l’assicurazione del titolo di proprietà, liquidare gli agenti immobiliari. I costi del rogito sono inferiori a quelli Italiani, infatti si aggirano fra l’1% e il 2% del prezzo di acquisto a seconda del valore della proprietà immobiliare (più alto è il prezzo e più basso è il costo percentuale). In questo costo sono comprese le tasse di passaggio di proprietà (0,6%), l’assicurazione che il titolo di proprietà risulta “free & clear” (senza gravami o ipoteche) e il compenso del Closing Agent. Null’ altro è dovuto. Infatti negli Stati Uniti le commissioni degli agenti immobiliari sono tutte a carico del venditore.

TASSE IMMOBILIARI (Real Estate Tax e Long Term Capital Gain Tax)

Il calcolo della Real Estate Tax (tassa annuale sulla proprietà) è abbastanza complesso ma, per esperienza, nella Contea di Miami (Miami Dade County) ammonta a circa l’1,75% del prezzo pagato per l’appartamento. Questa tassa, a differenza dell’IMU, è deducibile dalle imposte qualora si affitti l’appartamento. Sono pure deducibili tutte le spese relative all’immobile quali: manutenzioni, mobili, canoni elettrici, telefonici, televisivi. Se l’appartamento viene usato personalmente e non affittato, queste spese portano comunque un beneficio fiscale al momento della vendita del medesimo. Gli Stati Uniti poi hanno una legislazione che tutela fortemente la proprietà. Lo Stato della Florida, dal canto suo, offre un sistema fiscale particolarmente favorevole, non imponendo tasse locali sulle persone fisiche. Inoltre, grazie alle deduzioni possibili sulle affittanze, praticamente non si pagano tasse.

Al momento della vendita dell’immobile si versa la Long Term Capital Gain Tax che, per semplicità, dopo un anno di proprietà del bene, si aggira sul 20% del guadagno realizzato fra vendita e acquisto. Nel caso si venda una proprietà per acquisirne un’altra, la tassa non si paga ma si posticipa al momento in cui la seconda proprietà sarà venduta.

SPESE CONDOMINIALI (Maintenance)

I proprietari di immobili inseriti in un contesto condominiale sono tenuti al pagamento delle spese condominiali. Generalmente queste spese includono: amenities se esistono (piscina, palestra, parcheggio ecc), assicurazione dell’immobile contro le calamità naturali e responsabilità civile, energia elettrica e/o gas condominiali, acqua, giardinaggio, amministrazione del condominio, etc.

SPESE DI GESTIONE (Property Management)

La gestione delle affittanze viene fatta a totale cura del Property Manager, dietro corresponsione di una ragionevole percentuale sui ricavi delle locazioni. Il Property Manager provvede al pagamento di bollette (se l’appartamento non fosse affittato), tasse e di quant’altro la buona conduzione di una proprietà dovesse richiedere.

AFFITTANZE (Renting)

Abbiamo già accennato ai principali tipi di contratti di locazione in uso. Certo i rendimenti degli affitti sono molto interessanti anche se, in un acquisto immobiliare, la rivalutazione nel tempo del bene è in assoluto il rendimento migliore dell’investimento. Se si intende affittare l’appartamento acquistato, il nostro staff di Property Management può provvedere:

  1. alla definizione del canone di affitto attraverso l’osservazione del mercato affine;
  2. alla ricerca di un inquilino (tenant) con buone referenze, che verranno vagliate  facendo uno screening accurato (criminal e credit report).

Con un costo mensile molto contenuto possiamo anche provvedere:

  1. all’incasso dei canoni di affitto, e in caso di insolvenza ad avviare le pratiche di sfratto (eviction);
  2. alla verifica periodica dello stato d’uso dell’appartamento;
  3. alla manutenzione ordinaria e alle eventuali riparazioni;
  4. al pagamento delle spese condominiali e delle tasse, con intervento in caso di problematiche;
  5. ad un report trimestralmente;
  6. alla preparazione di un report annuale da consegnare alla fine dell’anno al commercialista (CPA – Certified Public Accountant) per la dichiarazione dei redditi (Tax Return).

Affittare il proprio appartamento è facile e sicuro.

Il proprietario viene tutelato da un deposito cauzionale generalmente di 2 mensilità (security deposit e last month) e da un canone di affitto anticipato.

Entro il 5 di ogni mese l’inquilino deve provvedere al pagamento dell’affitto, pena il pagamento di una penale (late fee) di 50/75 dollari.

Se il pagamento non viene ricevuto si invia all’inquilino una lettera di termine (Three Days Notice), che impone il pagamento entro 3 giorni, o si procederà ad avviare la pratica di sfratto (eviction).

Se anche la Three Days Notice non porta risultati si procede alla pratica di eviction con un avvocato. Questa procedura consente, in 20/30 giorni, di ottenere l’autorizzazione da parte del tribunale a procedere allo sfratto.

Se l’inquilino non sgombera spontaneamente, lo sceriffo provvede allo sgombero coatto, recandosi personalmente con due assistenti all’appartamento dove costringerà l’inquilino ad uscire e autorizzerà il Property Manager a sostituire la serratura. Questa pratica di sfratto avviene in meno di un’ora.

Una eviction è molto temuta dagli inquilini perché rovina il loro credito, cosa che negli USA rende difficile qualsiasi acquisto e quasi impossibile ottenere un altro appartamento in affitto.

Tutti i costi sostenuti saranno addebitati all’inquilino moroso come pure i danni che questo dovesse aver causato all’immobile o al suo arredo, trattenendoli dal deposito cauzionale.